理想の物件は「見つからないのか」「見つけられないのか」
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飲食店のオンライン不動産「ミセカリ」・店舗開発担当の浅輪です。
飲食事業に携わること20年、不動産事業をはじめて4年、東京はもちろん、千葉・神奈川・埼玉、たまに大阪の居抜き物件を見てきた浅輪がお届けする、他にはない「リアル」な情報です！ぜひ最後までご覧ください。
※順番入れ替えました
ミセカリでは脱サラをして飲食店を開業する、独立をして飲食店を開業する方など
物件探しをしているお客様から多くのご相談・お問い合わせを頂いております。
問い合わせをいただく方の声、そしてこれまでの経験からお伝えできること、
それは、「理想の物件は、ありません」
とてもショッキングな内容ですが、
ぜひ、この言葉を前向きに捉えていただければと思います。
ではなぜ、理想の物件がないのに物件に申し込みをするのか、
また理想の物件じゃないのになぜ、「人気店・繁盛店」が生まれるのか。
答えは、冒頭に申し上げた「見つからないのか」「見つけられないのか」
「見つからない」＝応用力がない人＝いつまでたってもいい物件に巡り会えません。
「見つけられない」＝応用力がある人＝いつか理想の物件を見つけることができるでしょう。
違いはどこにあるのか、気になりますよね！
そこで今回は、見直す！飲食店の居抜き物件の探し方・出店場所を見つけるコツ3選についてご紹介。
1.飲食店は立地が8割?!
それでは一つ目、飲食店は立地が8割?!についてご紹介します。
10年以上前に私が、大手焼肉チェーン店に勤めていたときに聞いた格言、「飲食店は立地8割」
実はこの「8割」という部分、店舗によって異なります。
今はSNSの発達などで悪条件の物件でも売り上げを取ることのできるようになりましたが、それでも、私が以前勤めていた会社は今でも1等立地を探しています。
乗降客数、視認性、店前通行量、入店率など、これまで蓄積されてきたデータをベースに、「成功できる条件」が算出されていたため、それ以外での出店は基本的にありませんでした。
1等立地＝出店条件をクリアできる物件＝目標売上・利益を確保可能な物件。逆に言うと、目標の売上・利益を確保できる条件を変えることができれば、理想の物件＝1等立地の必要はなくなります。
2.いい物件の見つけ方〜準備編〜
そこで2つ目のテーマ、「いい物件の見つけ方〜準備編〜」
物件を探す前にすべきことは準備、そう「どのようなお店を作りたいか」
コンセプトや業態はもちろんですが、重要なのは数値シミュレーション。
自分のやりたいお店実現するために必要な物件条件（坪数・席数・家賃）を
最低2パターン、できれば3パターンは考えるべきです。
例えば1等立地で店舗を探す場合、新宿や、池袋、梅田などのターミナル駅と言われるエリアでは、何箇所も１等立地はありますが、大手チェーンと物件を争うことになります。
地方駅やターミナル駅ではないエリアでも、限られた通りが一等立地と言われ事業計画は成り立ちますが、郊外エリアでドミナント出店する店舗や、地元のつながりのある開業希望者とその物件を取り合うことになり、なかなかいいタイミングで回ってきません。
1等立地をベースにしたシミュレーションのみで物件を探すと、上記の通り競合が多く理想の物件に辿りつけません。脱サラ、新規開業の人に回ってくる物件はほぼありえない、と考えるべきです。
だからこそ事前準備、シミュレーションが重要なのです。2等立地、3等立地で勝負できるシミュレーションを行うこと、FLRコスト（材料費・人件費・家賃、賃料）のどこに費用をかけるかですね。
ちなみに飲食店様へ物件を紹介する不動産会社であれば、数値を見ればどのような立地で成り立つ業態か把握でき、的確な提案をしてもらえます。物件を探す場合、どのようなシミュレーションを考えているのか、不動産業者に伝えることがおすすめです。
3.いい物件の見つけ方〜ゆずれないもの編〜
シミュレーションができたら3つ目のポイント、ゆずれないもの編です。
自分にとって「ゆずれないもの」はなんなのか。途方もない夢物語、ではいつまでたっても物件を決めることはできないので、コンセプトやシミュレーションを頭に入れながらの「ゆずれないもの」を検討します。
チェックすることは・・・3つ。
①絶対に譲れないこと、2つ
②できれば譲りたくないこと、5つ
③あったら理想的なこと、10個
それぞれ箇条書きにしてチェックリストを作りましょう、そして、
項目①に当てはまる物件が出たら
項目②、当てはまらないものをカバーできるメリットがないか、リカバリーできる方法はないか考えてみる、どうしてもリカバリーできない項目の場合、実際シミュレーションに影響を与えるものなのかを考えてみる、逆に、シミュレーションを変えることでリカバリーできることはないか考える。
そうです、数値をベースに自分自身の理想をアップデートしていくことが重要です。これは開業後も同じです。飲食店の閉業率は他業種と比べても圧倒的に高いんです、変化できないものは生き残ることはできません。常にアップデートが求められます。
絶対にゆずれないもの「2つ」以外は
アップデートすることで対応できないか、検討しましょう！
4.いい物件の見つけ方〜探し方編〜
では実際に、どのように物件を見つければいいのか、
ポイントの4つめ、いい物件の見つけ方〜探し方編〜です。
飲食店ができる物件を探す方法は様々、飲食物件を取り扱うWEB媒体、街の不動産屋、知り合いからの紹介、自分の足で探し回る、そして弊社が取り扱うようなオンライン不動産会社・ミセカリの活用もその一つです。
物件探しをする開業希望者の方に「どの方法だと一番いい物件が見つかりますか？と聞かれることがあります。「ケースバイケース＝運」というのが正直なところですが、その運を高める方法はございます。それは「物件探しの仲間を作る」ことです。
闇雲に街の不動産屋に行って、「物件ないですかー」と聞いても、不動産屋からはぶっきらぼうに「ないよ」と言われておしまい。。。それはなぜか、飲食物件は引く手あまた。お客様は1日に何人、何十人と来店します。情報収集の方、本気で開業を検討している方など様々来店するからこそ、不動産業者は考えます。「あなたは本気ですか？」
だからこそ、上記のようなシミュレーションを事前に作ることが重要です。あなたの「本気度」が伝わり、不動産業者はあなたの仲間になってくれることでしょう。
「仲間は多い方がいい！」と思ったあなた、確かに仲間が多い方が心強いと思います。ただ、注意点としてはどの不動産屋ももっている情報は、ほぼ同じなんです。ヨコの繋がりが強い不動産業界、物件情報は常に交換しています。
では同じ物件を持っているのになぜでてくる物件が違うのか、その大きな理由は関係性。関係性を深めようと思うと・・・業者が多すぎると「この人結局他で決めちゃいそう」と思われたらいい物件は回ってきません。ある程度信頼できる業者、担当者が見つかったらがっつり付き合っていくことがおすすめです！
5.最後に
最後に、「理想の物件」が空くまで待ちますか？待ちきれないですよね。冒頭でもお伝えした通り、俗に言う一等地である「理想の物件」は手に入らないのです。
物件契約できた人たちは契約するほどの「理想の物件」をどのように探したのか。それは、上記の通り、「理想の希望条件を緩和する」ということです。
・10坪の物件が良かったが、20坪の物件で決めた
・厨房機器も居抜きで利用したかったが、新品で揃えた。
・焼肉屋ができないので、業態を変えて決めた
などなど、諦める妥協ではなく、決めた要因に対して代替の計画を立案し検証する。
やれない理由を並べるのではなくやれる方法を考えて考えて実行することができれば、
「理想の物件」の幅が広がり、物件を決めることができます。
居抜き物件・物件探しのお悩みはオンライン不動産ミセカリにご相談ください。
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